商品房取消预售,到底是在吓唬谁?_包头新闻网

商品房取消预售,到底是在吓唬谁?

责任编辑:     发布时间:2018-10-11     访问数量:112

昨天地产圈有一个新闻比较大的新闻,就是广东说在酝酿“取消商品房预售制”(重点见图片中划红线部分)。


消息一出,还是引起了不小的反响的。毕竟,商品房预售制在中国已经实行了25年,在过去20多年内,预售制度加快了房地产销售速度和建设量,其杠杆不仅仅体现在开发商资金周转上,其实也是ZF的杠杆(不然哪能卖出那么多地)、购房人的杠杆(ZF卖地有了钱,银行才有钱借给买房人)。应该说,房地产行业在中国能有今天的繁荣程度,预售制功不可没。


预售制如果真取消或基本取消,会有什么后果?

一、中小型房企的灭顶之灾,以后将是大型房企和国有房企的天下

这点不用我多说,媒体上一搜到处都是这样的词句:

以至于昨天地产龙头万科的股票都顺势涨了7个多点。。。而一些中小型房企股票虽然大盘暴涨,很多基本也就平盘收场。。。


这点我想不用我多解释,对地产商的影响主要有几个

(1)以平均盖好一个楼盘1年~1年半来看,钱到手晚了1年半,增加一年半融资成本。这点影响最大,房地产行业一直都是高杠杆高资金流动率行业。

(2)以前可以一批批拿预售许可证,市道不好,就捂捂盘;市道好,就多开几栋楼,反正打个地基就能拿到买房人的钱了,真正啥时候盖起来,不着急(见过最长开盘到收房的楼盘,差不多3年......)。现在拿了地不赶快盖成楼房试试看?那后果很严重。

(3)以前可以画大饼忽悠购房人,收房购房人反正维权很难。现在至少表面文章不敢忽悠了(隐蔽工程质量再说),比如说了有6米挑高大堂,购房人现房一看就3米破棚屋,肯定和你急。无形中增加了成本。


其实几年前,出台的“拍地款必须在一个月内交齐”的新规(早前拍下一块地,半年内甚至一年内交齐拍地款都屡见不鲜),已经让很多房企感到寒意;而如果“取消预售”全面实行,对很多中小房企、民营房企,恐怕就不是寒意的问题,而是如何活下去的问题。


那为啥倒下的是中小房企和民营房企呢?因为对于万科等大型房企,其资金量比较充足,开发成熟度较高开发周期较短,而且重要的是,其融资成本比较低,据说万科的融资成本在5%~7%利率之间。而对于国企来说,其更有可能获得低成本的融资,你懂的。。。。

而对于一些中小房企、民企,由于融资没那么容易,其融资成本就高很多。特别是一些激进的kfs,譬如著名的X禾开发商,据说他家融资成本高达12%~15%,这要取消预售了。。。咳咳。。。


二、对房价的影响,估计是更多人关心的。

短期之内,估计有可能房价降低;但中长期来看,“取消预售”,应该是会推高房价的。

为什么说短期之内有可能房价降低?因为如果这个真的实行,可能会给一定缓冲期和过渡期,在这个期间,如果你是一个资金链很紧张的开发商,还有一些没盖好的期房,你会怎么办?还能怎么办,玩命卖掉这些期房啊!那最好的方法是什么?降价啊! 所以到时候,一些介于这个过渡期的期房,很可能会出现跳楼甩卖价。。。甚至有些房企可能会考虑转型退出地产行业,说不定也会降价清库存的。。。


但也别高兴太早,中长期来看,“取消预售”应该是会导致房价上涨的:

(1)很明显,取消预售,房企的成本会上升。成本涨了,总要体现在售价里面的。

(2)房企能够同时开工的项目数,也会大幅度减少,供应会降低。

(3)开发商拍地、拿地都会更加谨慎,没有绝对的把握,不会轻易出手。毕竟付清地价款+全部基建费用+各种税+一年以上的周期,房子盖好以后,才能开始卖,这谁要还像现在这样乱囤地拍地,估计是不知道死字怎么写的。所以,供应量也会大减。

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